ACD Immobilier

Nous sommes la première agence immobilière sur AUCH et dans le GERS à appliquer des frais réduits.

A partir du 01 septembre 2010 nous appliquons un tarif unique de

5000 € HT

soit 5980 € TTC à toutes les ventes quel que soit la valeur des biens.

Notre pouvons offrir ce tarif grâce à une rigoureuse gestion de notre entreprise, nous n’avons pas à rémunérer de marque ni d’actionnaires ni de banques ni de groupes financiers.

Le Cabinet ACD Immobilier a décidé donc d’ appliquer une stratégie économique, rigoureuse et citoyenne afin de satisfaire au mieux sa clientèle en lui permettant d’économiser sur les honoraires en cette période de crise.

Notre numéro de téléphone 05 62 63 10 20 ACD Immobilier 12 avenue de la Marne 32000 AUCH.

La loi de finances pour 2010(1) a supprimé la taxe professionnelle à compter du 1er janvier 2010 et a instauré la contribution économique territoriale (CET), qui se décompose en :

- une cotisation foncière des entreprises (CFE) assise sur les valeurs foncières des entreprises ;

 - une cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).

Une des principales mesures réside dans la réforme de la taxation des activités de location.

La CFE :

- Pour les activités de location ou de sous-location de locaux meublés : en pratique, rien ne change. Ces activités constituent par nature une activité professionnelle, passibles de la CFE.
- Pour l’ensemble des activités de location et sous-location d’immeubles nus : à l’exception de celles afférentes à des locations d’immeubles nus à usage d’habitation, toutes les autres sont désormais taxables, sous réserve que les recettes brutes soient supérieures ou égales à 100 000 €.

Ainsi, toutes les locations nues à usage d’habitation et les locations nues à un autre usage dont les recettes brutes sont inférieures à 100 000 € sont exclues du champ de la CFE.

La CVAE :

Seules les personnes physiques ou morales passibles de la CFE sont susceptibles d’être assujetties à la CVAE.

- si le chiffre d’affaires hors taxe est inférieur à 500 000 € : le contribuable n’est pas redevable de la CVAE ;

- si le chiffre d’affaires est compris entre 152 500 et 500 000 € : les assujettis sont seulement soumis à une obligation déclarative.

L’administration fiscale a mis en place des mesures d’assouplissement pour les déclarations et pour le paiement des acomptes de CFE et CVAE .

Ainsi, les délais supplémentaires suivants(2) sont accordés :
- si la date limite de paiement de l’acompte de CFE est maintenue au 15 juin pour la CFE, des instructions seront données aux services des impôts pour qu’ils ne pénalisent ni ne majorent les paiements effectués jusqu’au mardi 28 juin en cas de règlement hors délais lié à une réception tardive de l’avis d’acompte ;
- le dépôt des déclarations de CFE n° 1447 M est toléré jusqu’au mardi 28 juin pour les entreprises qui auraient eu des difficultés à remplir leurs obligations ;
- les télérèglements de l’acompte de CVAE sont tolérés jusqu’au mardi 28 juin 2010.
En revanche, aucun report supplémentaire n’est accordé pour les déclarations de CVAE qui ont dû intervenir au plus tard le 15 juin (pour les déclarations sous format papier) ou le 30 juin (pour la procédure de télétransmission).

(1) Loi n° 2009-1673 du 30 décembre 2009.
(2) Lettre DGFIP, 3 juin 2010.

Expert foncier et agricole

La profession d’expert foncier et agricole est réglementée par les

articles L 171-1 et R 171-1 du Code Rural.

L’expert foncier et agricole,

généraliste du droit de propriété, homme de terrain, conseille la famille, et l’entreprise

Ces interventions représentent l’ensemble des activités des cabinets. Chaque cabinet est, en général, plus particulièrement axé sur certaines de ces spécialités, renseignez-vous

Dans le Gers le Cabinet CDH 18 avenue de la Marne 32000 Auch vous offre cette compétence 06 63 81 85 94

Lorsqu’un logement fait l’objet d’un démembrement de propriété,  nu-propriétaire et usufruitier peuvent, ensemble ou séparément, souscrire un éco-PTZ, dans la limite d’un prêt par logement.

Un parlementaire(1), citant le cas particulier de la veuve qui se retrouve propriétaire de son logement à 50 % et usufruitière pour le reste, demande une adaptation de l’éco-PTZ à ce cas particulier, afin que la veuve puisse bénéficier entièrement de cette mesure bien que n’étant pas  pleine propriétaire, et n’empêche pas, par ailleurs, ses enfants nus-propriétaires de s’en prévaloir également pour leur propre logement.

Le ministre renvoie le parlementaire à la rubrique « questions-réponses sur l’Eco-PTZ » du site du Meeddem, qui répond d’ores et déjà à la question ainsi qu’ à beaucoup d’autres !

Il y est précisé que pour le logement objet du démembrement de propriété, un éco-PTZ peut être consenti :
- à l’usufruitier seul ;
- au nu-propriétaire seul ;
- à l’usufruitier et au(x) nu(s)-propriétaire(s) qui peuvent co-emprunter.

La seule limite étant celle de « un prêt par logement », usufruitier et nu-propriétaire ne peuvent bénéficier chacun d’un prêt « autonome » pour le même logement.

La veuve qui se trouve dans la situation évoquée peut donc parfaitement bénéficier de la mesure, sous réserve que les autres conditions d’éligibilité soient remplies.

(1) Rép. min. n° 54461, JOAN Q 6 avril 2010, p. 4079.

Vous vous apprêtez à acheter un bien, par l’intermédiaire d’un professionnel, que vous destinez à la location. La signature du bail d’habitation est prévue dans quelques jours…

N’oubliez pas de vérifier sur le contrat de location que les honoraires sont bien partagés par moitié entre vous (le propriétaire-bailleur) et le locataire.

En effet, la loi du 6 juillet 1989 rappelle que :

« la rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l’établissement d’un acte de location d’un immeuble appartenant à autrui tel que défini à l’article 2 est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire ».

Ce texte ne s’applique qu’aux locations de locaux nus à usage d’habitation principale ou à usage mixte.

A noter :

Le renouvellement du bail rural est subordonné à plusieurs conditions et notamment que le preneur n’ait pas atteint l’âge de la retraite à l’expiration du bail. Quid du preneur personne morale ?

L’article L. 411-64 du code rural prévoit que le bailleur peut refuser ou limiter le renouvellement du bail au preneur ayant atteint l’âge de la retraite prévu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles.

Dans un arrêt du 5 mai 2010(1), la 3e chambre civile de la Cour de cassation a eu à se prononcer sur cette condition d’âge face à un preneur personne morale. En effet, le titulaire du bail était une exploitation agricole à responsabilité limitée. L’un des deux associés de l’EARL avait atteint l’âge de la retraite, ce qui a décidé le bailleur à donner congé dans les conditions de l’article L. 411-64 du code rural.

Le congé a été contesté par l’EARL représentée par ses associés. La cour d’appel d’Orléans a validé le congé en retenant que la condition d’âge subsiste et s’apprécie dans la personne des associés, qu’il s’ensuit que le bailleur a pu valablement donner congé au motif que le preneur avait atteint l’âge de la retraite à l’expiration du bail.

La Cour de cassation casse et annule cet arrêt au motif que le bailleur ne peut refuser le renouvellement du bail à une personne morale titulaire du contrat en se fondant sur l’âge de la retraite retenu pour les personnes physiques.

On notera à titre d’exemple que dans le cadre d’un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, une disposition spécifique prévoit le sort du bailleur personne morale. En effet, dans le cadre d’un congé par exemple, il est possible de tenir compte de l’âge d’un associé de société civile familiale pour déterminer une éventuelle obligation de relogement. Ce type de considération n’existant pas en matière de bail rural, il semble cohérent de refuser de tenir compte de l’âge des associés.

(1) Cass. 3e civ. 5 mai 2010, pourvoi n° 09-14052.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 octobre 2006, les locataires ont donné congé de la maison qu’ils occupaient pour le 30 novembre, en se prévalant du délai réduit de préavis pour raison de mutation professionnelle. Le 28 novembre, ils ont remis les clés dans la boîte aux lettres de leurs bailleurs ainsi qu’un courrier expliquant qu’ils ne pourraient pas être présents au rendez-vous d’état des lieux de sortie prévu le 30 novembre.

Les bailleurs, informés du départ inopiné de leurs locataires ont, dès le 28 novembre, requis les services d’un huissier en vue de faire dresser un état des lieux de sortie.

En mars 2007, ceux-ci ont assigné leurs anciens locataires devant le TGI en paiement de loyers et charges impayés, du coût de la réfection des lieux et de la moitié des frais d’huissier exposés pour l’état des lieux de sortie.

Le juge de la mise en état s’étant déclaré incompétent au profit du tribunal d’instance, ce dernier a fait droit pour l’essentiel aux demandes des bailleurs, ne retenant toutefois au titre des frais de réfection que ceux qu’il a considérés comme consécutifs à des désordres dépassant l’usage normal d’un logement.

La cour d’appel(1) confirme le jugement de première instance et rejette l’argument des locataires tiré du non-respect des dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel n’ayant pas été prévenus au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée, le constat de sortie ne leur est pas opposable.

Pour les magistrats, « Force est de constater qu’en ne prévenant pas leur bailleur de leur départ alors qu’un rendez-vous avait été pris pour le 30 novembre en vue de la remise des clés et de l’établissement du constat de sortie des lieux, et en n’indiquant pas sur le courrier glissé dans la boîte aux lettres des appelants, à quelle adresse ils pouvaient être joints, les consorts G. se sont eux-mêmes privés de la possibilité de faire établir un état contradictoire ».

Il en résulte que le constat d’huissier du 28 novembre est retenu comme preuve de l’état du logement à la sortie des lieux des locataires et que ces derniers sont condamnés à rembourser aux bailleurs la moitié des frais d’établissement dudit acte.

Cet arrêt illustre un assouplissement du principe du contradictoire afférent à l’état des lieux posé par l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 lorsque le locataire rend impossible son application. Il est d’un intérêt pratique évident pour les propriétaires bailleurs, et leurs mandataires, souvent confrontés à des situations de fait délicates imposées par des locataires peu scrupuleux du respect des règles. La présente décision, déjà précédée d’autres en même sens(2), est une déclinaison de l’adage de droit romain « Nemo auditur propriam turpitudinem allegans »(3).

(1) CA Agen, 9 septembre 2009, époux C. c/ consorts G.

(2) CA Bourges 3 janvier 2006, Loyers et copr. 2006, comm. 151 ; Cass. 3e civ. 2 octobre 1996.

(3) « Nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude. »

Un rapport d’expertise révélait le caractère urgent de travaux d’étaiement du sous-sol qui menaçait de s’effondrer. Pour y procéder, il fallait que l’une des copropriétaires, exploitante d’un fonds de commerce de débit de boissons, laisse l’entreprise accéder à son lot. Après avoir donné son accord, celle-ci lui a finalement interdit l’accès aux lieux.

Le syndicat des copropriétaires a donc assigné cette copropriétaire devant le juge des référés.

La Cour de cassation a approuvé les juges du fond qui ont relevé que cette copropriétaire était depuis de nombreux mois informée de la nature des travaux urgents à réaliser, que les interventions de l’entreprise chargée des travaux n’étaient jamais inopinées et que cette copropriétaire n’avait pas retiré la lettre recommandée que le syndic lui avait adressée.

En outre, le rapport d’expertise versé aux débats relevait qu’il existait un risque imminent d’effondrement d’un plancher et que la copropriétaire avait refusé à deux reprises l’intervention de l’entreprise.

Il a donc été jugé que cette copropriétaire avait eu un comportement fautif et devait, en plus de laisser libre accès à ses locaux en vue de la réalisation des travaux d’étaiement sous peine d’astreinte, également payer le montant de la facture de l’entreprise chargée de la réalisation des travaux, pour ses déplacements infructueux.

Il est de jurisprudence constante, qu’en cas de refus d’un copropriétaire de laisser l’accès à son lot pour la réalisation, par le syndicat des copropriétaires, de travaux d’amélioration, obligatoires ou urgents, le syndic doit requérir l’autorisation du juge des référés  pour accéder aux parties privatives. Mais c’est la première fois, semble-t-il, que la Haute Juridiction se prononce à ce sujet.

(1) Cass. 3e civ. 21 janvier 2010, n° 08-15884.

Bien que les faits de l’espèce ne revêtent aucun particularisme eu égard à la problématique posée, la solution retenue par les Hauts magistrats(1) semble singulière au regard de la jurisprudence traditionnelle dégagée depuis une quarantaine d’années.

Il s’agissait de la vente de plusieurs lots de copropriété dont l’un était occupé par un locataire. Le compromis en date du 12 février 2002 était conclu notamment sous la condition suspensive du non-exercice du droit de préemption du locataire, étant précisé que qu’en cas de préemption, la vente des autres lots se réaliserait aux mêmes charges et conditions, déduction faite du prix du lot préempté correspondant. La réitération par acte authentique était prévue pour le 15 juin 2002 ; le notaire chargé de la vente notifiait l’offre de vente au locataire en février 2002, à laquelle ce dernier répondait en retour avec formulation de certaines réserves, ce qui fut interprété par les parties en présence comme un refus de préempter. S’estimant lésé, il engagea une action en dommages et intérêts à l’encontre du vendeur et de l’acquéreur, ledit vendeur refusant finalement de signer l’acte authentique, provoquant le désistement du locataire de son action.

Peu de temps après, le propriétaire revendit une partie des lots audit locataire et le surplus à un tiers, les deux actes étant publiés à la conservation des hypothèques compétente en février 2003. C’est alors l’acquéreur initial qui intenta une action contentieuse à l’encontre du vendeur et des deux autres acquéreurs (le locataire et le tiers) à l’effet de faire juger valable la vente intervenue à son profit le 12 février 2002 et de voir prononcer la nullité des ventes ultérieures.

La Cour d’appel (Lyon, 16 septembre 2008) fidèle à la jurisprudence classique en pareille situation, a fait droit aux revendications de l’acquéreur initial et déclaré la vente parfaite à son profit, jugeant que le locataire avait parfaitement connaissance du compromis signé le 12 février 2002 et que l’autre acquéreur en était également parfaitement informé, et qu’ils ne pouvaient en conséquence invoquer l’inopposabilité dudit compromis.

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt d’appel en visant l’article 30 du décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière : « Qu’en statuant ainsi, tout en relevant que le compromis du 12 février 2002 n’avait pas été publié, ce dont il résultait que cet acte était inopposable aux tiers, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »

L’article 30 I susvisé énonce le principe selon lequel « Les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du 1° de l’article 28 sont, s’ils n’ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d’actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés (…). »

Il en résulte la règle de l’antériorité de la publication du titre : en présence d’un concours d’acquéreurs sur le même bien vendu, c’est celui qui publie le premier son titre qui a priorité sur l’autre, quand-bien même ce titre serait postérieur en date.

Toutefois, la jurisprudence est venue atténuer la rigueur de cette règle face à la mauvaise foi du tiers acquéreur : « L’acquisition d’un immeuble en connaissance de sa précédente cession à un tiers peut être constitutive d’une faute qui ne permettra pas au second acquéreur d’invoquer à son profit les règles de la publicité foncière. »  L’appréciation de la connaissance par le second acquéreur de la vente antérieure relève du pouvoir souverain des juges du fond, celle-ci devant se situer au jour de la conclusion du compromis et non de l’acte authentique.

Le présent arrêt paraît pourtant revenir de façon péremptoire au principe rappelé ci-dessus en faisant primer l’acte publié tout en écartant l’influence ainsi reconnue à la mauvaise foi du second acquéreur. La question de l’opportunité de la publication du compromis pourra ainsi se poser, dans des circonstances particulières. L’avenir nous dira s’il s’agit là d’un revirement de jurisprudence.

(1)   Cass. civ. 3è, 10 février 2010, pourvoi n° 08-21656

Les dispositions d’urbanisme contenues dans la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion dite « loi Boutin » ont essentiellement pour objet de favoriser la construction de logements.

Le décret  n° 2010-304 du 22 mars 2010 apporte un certain nombre de modifications au code de l’urbanisme.

Le rapport de présentation, le projet d’aménagement et de développement durable (PADD) et les orientations d’aménagements (ensemble des documents nécessaires à l’élaboration du PLU dans les communes selon l’article L. 123-1 du code de l’urbanisme) doivent intégrer les objectifs de mixité sociale, d’aide aux mal-logés et d’adaptation de l’habitat en faveur des personnes âgées ou handicapées.

Selon l’article R. 123-14-1 du code de l’urbanisme, l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) a la faculté de mettre en place un dispositif d’observation de l’habitat en application des dispositions de l’article L. 302-1 du code de la construction et de l’habitation.

Les documents graphiques spécifiques aux zones urbaines et aux zones à urbaniser devront faire apparaître les emplacements réservés en vue de la réalisation de programmes, les secteurs comportant une proportion de logements d’une taille minimale ainsi que des secteurs dans lesquels un pourcentage défini de programmes de logements doit être affecté à une certaine catégorie de logements.

Le décret fixe les modalités d’application du projet urbain partenarial (PUP) instauré par la loi du 25 mars 2009.

Le projet urbain partenarial constitue ainsi un mode de financement des équipements publics rendus nécessaires pour la réalisation d’opérations d’aménagement ou de construction dans les zones urbaines ou à urbaniser (zones U et AU des PLU ou zones U et NA des POS).

La convention de projet urbain partenarial peut être conclue par la commune ou par l’EPCI.

Elle est accompagnée d’un document graphique faisant apparaître les périmètres concernés. La convention est tenue à la disposition du public en mairie ou au siège de l’EPCI.

Elle fait également l’objet de mesure de publicité :

- affichage en mairie ou au siège de l’EPCI de la mention de la signature de la convention ;

-  publication de la mention de cette signature au recueil des actes administratifs.

Enfin, le décret fixe les modalités de l’exonération temporaire de la taxe locale d’équipement (TLE) des constructions édifiées dans le périmètre délimité par une convention de PUP.

La mise hors du champ d’application de la TLE dans les périmètres définis par la convention prend effet dès l’exécution des formalités d’affichage en mairie de la mention de la signature de la convention (art. 1585 A et s. du code général des impôts). La date à prendre en compte pour l’affichage est celle du premier jour où celui-ci est effectué.